Wynajmując komuś pokój lub cały swój dom na część roku, musisz zapłacić podatek od dochodu z wynajmu. Możesz jednak skorzystać z różnych odliczeń.
Duński system ulg od dochodu z wynajmu jest skomplikowany. Dodatkowo jest w trakcie reformy, bowiem rynek zmienia się dynamicznie. Pojawiają się nowe rozwiązania, na przykład platformy internetowe, które mają obowiązek raportowania danych swoich użytkowników. To sprawia, że szczególnie ci podatnicy, dla których duński system wciąż jest nowością, nie mają pewności, co i jak raportować do Skattestyrelsen. Poniżej przedstawiamy krótki przewodnik po obowiązujących ulgach podatkowych dotyczących przychodów z wynajmu.
Dwa rodzaje odliczeń
Wpisując do rozliczenia rocznego årsopgørelse w Danii dochód osiągnięty na wynajmie, generalnie możesz wybrać jeden z dwóch rodzajów odliczeń:
- Odliczenie standardowe (bundfradrag) – wybierając tę metodę nie prowadzisz ewidencji wydatków
- Odliczenie księgowe (regnskabsmæssigt fradrag) – musisz zachowywać wszystkie rachunki
Zauważ, że jeśli zdecydujesz się na odliczenie księgowe, nie będziesz mógł później przejść na odliczenie standardowe. Musisz zastosować to odliczenie do całego okresu wynajmu.
Korzystając z odliczenia standardowego, nie możesz odliczyć wydatków na prąd, wodę i ogrzewanie ani podatku gruntowego (podatku od nieruchomości), nie możesz także uzyskać ulgi od wartości nieruchomości. Zazwyczaj na jedno gospodarstwo domowe przypada tylko jedna kwota odliczenia standardowego. Gdy w jednym domu mieszka więcej wynajmujących osób, to kwota odliczenia standardowego zostaje podzielona.
Odliczenie standardowe
Za rok 2025 przysługują dwie stawki odliczenia: 33 500 DKK i 13 100 DKK. Wysokość odliczenia zależy od tego, jak długo wynajmujesz pokój/dom oraz czy korzystasz przy tym z platformy internetowej, która raportuje Twoje dochody do Urzędu Skarbowego.
Jeśli korzystasz z platformy internetowej, która zgłasza Twoje dochody organowi podatkowemu w Danii lub innym kraju, to przysługuje Ci odliczenie standardowe w wysokości 33 500 DKK.
Jeśli nie korzystasz z platformy (lub korzystasz z platformy, która nie zgłasza Twoich dochodów w Danii lub innym kraju), to przysługuje Ci mniejsze odliczenie standardowe, bo tylko i 13 100 DKK. Opłaca się zatem korzystać z platform raportujących dochód.
Trzeba też odróżnić dwa typy wynajmu. Za wynajem krótkoterminowy urząd uznaje wynajmowanie pokoju/domu na okres krótszy niż 4 miesiące. Każdy dłuższy okres to już wynajem długoterminowy.
Dodatkowe zasady dotyczące odliczeń przy wynajmie
Na co trzeba jeszcze zwrócić uwagę:
- Okres wynajmu musi obejmować kolejne tygodnie bądź miesiące lub każdy z okresów wynajmów musi być dla tego samego najemcy.
- Jeśli wynajmujesz swój pokój/dom 5 razy w roku na łączny okres 4 miesięcy, to te wynajmy są uznawane za 5 najmów krótkoterminowych, ponieważ każdy okres jest krótszy niż 4 miesiące.
- Jeśli wynajmujesz swój pokój/dom tej samej osobie/osobom na 4 miesiące lub dłużej, jest to uznawane za wynajem długoterminowy.
Jeśli wynajmujesz swój pokój/dom na cały rok, może to być uznane za wynajem komercyjny i urząd zastosuje inne przepisy podatkowe.
Odliczenie księgowe
Decydując się na odliczenie księgowe, możesz odliczyć udokumentowane wydatki od dochodu z wynajmu. W tym wypadku sumujesz całkowity dochód osiągnięty z wynajmu i odliczasz od tego udokumentowane wydatki – czynsz, prąd, ogrzewania itp. Zostaje Ci kwota, od której musisz zapłacić podatek.
Możesz wybrać to odliczenie niezależnie od tego, czy okres wynajmu jest krótki (krótszy niż 4 miesiące), czy długi (4 miesiące lub więcej).
Wartość odliczenia księgowego zależy od tego kilku czynników. Liczy się, czy:
- jesteś właścicielem domu,
- posiadasz mieszkanie spółdzielcze,
- wynajmujesz od kogoś nieruchomość
Możesz odliczyć wyłącznie udokumentowane wydatki. Pamiętaj więc o zachowaniu dokumentacji poniesionych wydatków, bez niej nie powinieneś wnioskować o ten rodzaj odliczenia.
Co wybrać?
Wybierając między dwoma rodzajami odliczeń, trzeba sprawdzić co się bardziej opłaci.
W 2025 roku odliczenie standardowe wynosi 33 500 DKK rocznie, jeśli wynajmowałeś za pośrednictwem agencji. Od kwoty przekraczającej bundfradrag możesz odliczyć 40%, a następnie musisz zapłacić podatek od pozostałych 60%. Załóżmy zatem, że wynajmowałeś nieruchomość za pośrednictwem agencji i uzyskałeś w ciągu roku 84 000 DKK. Twoje odliczenie standardowe wynosi 33 500 DKK, pozostaje kwota 50 500 DKK. Możesz odliczyć 40% (20 200) od tej kwoty, co daje 30 300 DKK podatku do zapłaty.
Jeśli z Twoich obliczeń wynika, że kwota byłaby mniejsza przy wykorzystaniu wydatków udokumentowanych rachunkami, to powinieneś skorzystać z odliczenia księgowego.
Masz wątpliwości, co wybrać albo jak zastosować ulgi? Chętnie Ci pomożemy. Sprawdzimy, z którego odliczenia masz prawo skorzystać i ewentualnie, które opłaca Ci się bardziej i zastosuje je podczas rozliczania cię z podatku w Danii.
